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Par : soze | vendredi 4 septembre 2009 à 16:41
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soze
soze
Bonjour,

J'aurais besoin d'un petit conseil en immobilier. Je suis en train de rechercher une maison et, comme je ne fais pas ça tous les jours, comme je fais ça pour la première fois, je vais à la pêche aux infos.

En particulier, nous nous sommes arrêtés sur une maison de lotissement qui date de 97.

Une question se pose à moi, parmi d'autres, est celle de l'âge de la maison.

Est-ce que, en règle générale, passé les dix ans il faut s'attendre à avoir dans les années à venir des travaux importants (toiture, façade) ou moins (chaudière à gaz, canalisations, que sais-je encore). je veux dire, ce que j'ai vu est correct, mais quelles sont les perspectives ?

Deuxièmement, comment construisait-on dans ces années-là ? Est-ce que en terme d'isolation thermique et phonique ça tenait la route. Je me doute bien que tout dépend des matériaux, mais enfin, comment était la tendance générale ? Comment cela s'évalue-t-il en dehors du diagnostic énergie ?

Comment peut-on négocier le prix ? Sur la base de quels arguments ? Dans quelle marges ? Mon patron parlait de 10-15% mais c'est un requin qui sait y faire.

C'est quoi le 1% patronal ? Comment y prétendre ?

Est-ce que vous savez combien on peut avoir de prêt avec un CEL (liens ?)

Vous avez une idée des taux qui se pratiquent en ce moment ? Un courtier en ligne est-ce une bonne idée de recherche de prêt ? Pourquoi est-ce que mon banquier m'accueille aussi chaleureusement ?

Bon, mes questions sont sans doute un peu naïves, mais je me dis que cela pourra toujours servir à d'autres.

Merci de vos réponses et conseils...
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Gray_Mouser
Gray_Mouser
Aïe ! Tu es bien certain de vouloir acheter maintenant ? Le secteur est en crise et même si les prix ont déjà baissé, il y a de bonnes chances que ça continue. Ma boule de cristal n'est pas meilleure que les autres ceci dit.

Pour la négociation ça dépend. :pouicintello:

Garde à l'esprit que la majorité des vendeurs restent attachés aux estimations qu'ils ont pu avoir ces dernières années... à des prix totalement délirants. Du coup une négociation de 15% sur le prix de présentation est un grand minimum, surtout que beaucoup de vendeurs s'attendent à négocier. Et ils ont donc artifiellement gonflé le prix de vente.

Une bonne manière de garder la tête froide est de calculer ce que te coutera un prêt immobilier. Si les prix baissent vraiment et que tu n'as pas beaucoup d'apport, tu as sûrement intérêt à être locataire et à épargner.

Pour la qualité des maisons, je ne peux pas t'aider. Si tu obtiens des réponses, que ça ne t'empêche pas de rester critique lors de visites (surtout si on t'a dit que d'une manière générale ce type de bien ne présentait pas de problème).

Enfin bref, le sujet est vraiment délicat et dépend de la situation de chacun.

Bon courage.

EDIT : Si ton banquier est chaleureux, c'est que ton dossier est bon. Au hasard, plutôt jeune et avec un emploi stable ? Il t'a proposé quel taux ? De mémoire j'aurais dit que ça doit tourner autour de 4% (plutôt plus d'ailleurs), mais ça fait un bout de temps que j'ai pas regardé en détail.
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le poney
le poney
le 1% patronnal, c'est une cotisation de ton employeur a un organisme qui va t'octroyer un prêt à taux 0 sur un montant limité.
C'est utile pour les travaux ou pour l'achat, c'est plafonné et sur dossier.

Demande à ta boite qui te renverront vers qqun qui te renseignera.

sinon, un conseil pour l'achat, prends un notaire. Dans le prix d'achat de la maison, il y a les frais de notaire inclus, qu'il y ait 1 notaire (celui des vendeurs) ou 2 notaires (celui de l'acheteur et des vendeurs), c'est pareil. Autant avoir quelqu'un de présent qui pourra te renseigner.
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soze
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Gray_Mouser dit:Aïe ! Tu es bien certain de vouloir acheter maintenant ? Le secteur est en crise et même si les prix ont déjà baissé, il y a de bonnes chances que ça continue. Ma boule de cristal n'est pas meilleure que les autres ceci dit.

Est-ce que tu as des infos complémentaires ? On entend tout et son contraire. On dit que la baisse des taux d'intérêt stabilise les prix ?
à l'esprit que la majorité des vendeurs restent attachés aux estimations qu'ils ont pu avoir ces dernières années... à des prix totalement délirants. Du coup une négociation de 15% sur le prix de présentation est un grand minimum, surtout que beaucoup de vendeurs s'attendent à négocier. Et ils ont donc artifiellement gonflé le prix de vente.

Oui, c'est sûr. Reste à mener la négociation.
bonne manière de garder la tête froide est de calculer ce que te coutera un prêt immobilier. Si les prix baissent vraiment et que tu n'as pas beaucoup d'apport, tu as sûrement intérêt à être locataire et à épargner.

En fait, on a un apport conséquent, et on s'est dit que grosso-modo ce qu'on paierait ce serait notre loyer plus la somme qu'on met de coté pour l'épargne logement. Après, c'est clair que quand on est proprio, on a sûrement une foultitude de trucs a payer en plus...

: Si ton banquier est chaleureux, c'est que ton dossier est bon. Au hasard, plutôt jeune et avec un emploi stable ? Il t'a proposé quel taux ? De mémoire j'aurais dit que ça doit tourner autour de 4% (plutôt plus d'ailleurs), mais ça fait un bout de temps que j'ai pas regardé en détail.

Oui. Plutôt jeune, stable, bien imposable, en couple et des sous dans d'autres banques... ce qui les fait bien tilter...
4% en effet. taux fixe. Ne semble pas trop faire de la pub pour le taux variable même si mon père, d'ordinaire ultraconservateur et prudent est plutôt pour. Va comprendre...
Et le crédit d'impôt sur les intérêts je peuix avoir des infos où ?
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Gray_Mouser
Gray_Mouser
soze dit:Est-ce que tu as des infos complémentaires ? On entend tout et son contraire. On dit que la baisse des taux d'intérêt stabilise les prix ?

C'est ce que je voulais dire par "boule de cristal". Tu dois te faire ta propre opinion malheureusement. Pour ma part je compte sur une baisse prochaine, mais si l'inflation s'emballe je perdrai toute mon épargne et je ne serai pas propriétaire. Fais-toi ta propre idée, vraiment.
Pour les taux d'intérêt, ils sont déjà au plus bas. S'ils augmentent les prix chuteront (puisque les ménages ne pourront plus emprunter autant). Si les prix baissent et que l'emprunt est plus cher ça peut te paraitre équivalent mais en fait ça avantage les gros apports.
Mais calcule ce que te couterait ce logement en années de salaire. Et demande toi si son actuel propriétaire pourrait se l'offrir s'il devait l'acheter aujourd'hui. Tu pourrais être surpris.
soze dit:En fait, on a un apport conséquent, et on s'est dit que grosso-modo ce qu'on paierait ce serait notre loyer plus la somme qu'on met de coté pour l'épargne logement. Après, c'est clair que quand on est proprio, on a sûrement une foultitude de trucs a payer en plus...

Oui mais pendant combien de temps ? Ce qui est important c'est le coût total du logement + les intérêts. Si tu t'endettes sur 25 ans et que les prix baissent, il se peut qu'au final tu sois perdant par rapport à la location. Là il faut que tu calcules en fonction de ton apport, du taux que tu auras (n'oublie pas l'assurance : ~0,5% je crois) et de l'argent que tu épargnes chaque mois. Reste ensuite à évaluer le risque de la baisse du prix (le prix de ton logement aura beau baisser, les mensualité seront fixes).
Tu comptes rester longtemps dans ce logement ? S'il y a un risque de déménagement il faut aussi en tenir compte. Plus tous les autres risques (chomage, accidents de la vie, enfants :lol: ). Et prendre en compte l'entretien et la taxe foncière (que ne paie pas un locataire).
Ah oui j'oubliais. Il se peut que dans quelques années tu sois obligé de faire isoler ton logement pour pouvoir le vendre. Dans ce cas le cout des travaux pourrait être énorme et celui qui n'aura pas les moyens sera coincé. Ce n'est qu'une possibilité, mais à surveiller.
N'oublie pas que tant que tu n'as pas remboursé ton crédit tu es locataire de ton banquier en quelque sorte.
soze dit:Plutôt jeune, stable, bien imposable, en couple et des sous dans d'autres banques... ce qui les fait bien tilter...
4% en effet. taux fixe. Ne semble pas trop faire de la pub pour le taux variable même si mon père, d'ordinaire ultraconservateur et prudent est plutôt pour. Va comprendre...

Le taux variable peut-être intéressant sur une courte durée. Mais risqué dans tous les cas. Surtout qu'il ne faut pas s'attendre à voir baisser les taux (la BCE a laissé le taux directeur à 1% hier je crois).
soze dit:Et le crédit d'impôt sur les intérêts je peuix avoir des infos où ?


Google :kingpouic:
De mémoire c'est x% des intérêts pendant y année sauf la première. Honnêtement je ne sais plus, j'ai noté ça quelque part.

Je te conseille d'aller faire un tour sur le forum de la bulle immobilière. Il y a des gens qui ne parlent que de la chute de l'immobilier depuis des années. Tu risques de trouver les interventions condescendantes et biaisées vers une baisse de l'immobilier, mais il y a énormément à y apprendre.
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soze
soze
Merci pour les infos. Tes analyses sont intéressantes.

Je parie plutôt à la hausse me concernant. Qu'est-ce qui te fais penser à une baisse ?

Les taux sont bas, les prix semblent négociables, il y à pléthore d'offres, un mec comme moi qui ne pensais pas pouvoir acheter y pense, autant d'indicateurs...
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Gray_Mouser
Gray_Mouser
Dear sweet mother of God... Une hausse, carrément ?

Pour le coup je te conseille vraiment d'étudier la question avant de te lancer. Il se peut que tu aies raison mais il va falloir argumenter un peu plus.

Entre 2000 et 2008 les prix ont été multipliés par deux (dates à vérifier). Dans le même temps les salaires n'ont pas suivi et beaucoup de ménages se sont endettés au taquet sur plus de 20 ans pour acheter leur logement. Si tu penses que les prix vont augmenter, d'où l'argent va-t'il venir ?

Les prix ne vont plus augmenter tout simplement parce qu'on a plus les moyens. En ce moment les agences immobilières ont tendance à fermer et les banques ne financent plus de projet à 110%. Ca ne plaide pas pour une augmentation de l'immobilier.
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john_randalf
john_randalf
essaye ce thread :
tu auras quelques réponses notamment sur les courtiers:

//www.trictrac.net/forum/sujet/idf-trouver-un-logement
soze
soze
Merci.
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Misterfourmi
Misterfourmi
soze dit:Bonjour,
Deuxièmement, comment construisait-on dans ces années-là ? Est-ce que en terme d'isolation thermique et phonique ça tenait la route. Je me doute bien que tout dépend des matériaux, mais enfin, comment était la tendance générale ? Comment cela s'évalue-t-il en dehors du diagnostic énergie ?

le diagnostic énergie est une bonne indication mais à prendre avec tous les paramètres comme l'endroit où tu habites ! Dans le nord de la France, il est plus difficile d'avoir C que dans le sud...
Pose toi la question si ce dernier est pas génial quels aménagements te sont proposés par celui qui a fait le diag.
- chgt de fenetres (avec un credit d'impot dans les 2 ans de l'achat) couteux mais efficace
- isolation du garage (plafond ?...)
- sonde pour chaudière etc.. etc...
le notre c'était pas génial, mais au final avec des travaux pas trop compliqués (isoler les murs...) on gagne pas mal !
soze dit:
Comment peut-on négocier le prix ? Sur la base de quels arguments ? Dans quelle marges ? Mon patron parlait de 10-15% mais c'est un requin qui sait y faire.

je te conseille aussi de prendre un notaire.
Si la maison est meublée (cuisine équipée etc...) tu peux demander à évaluer le prix de ces équipements pour le retirer du prix de vente. Lors de l'achat tu paye les deux (maison, équip); cela revient au même pour le vendeur sauf que le % que tu devras au notaire (comprendre à l'état, pas les frais de notaire) est basé sur le prix de vente de la maison (donc tu gagne un peu en ayant retirer les équipements.

soze dit:
Vous avez une idée des taux qui se pratiquent en ce moment ? Un courtier en ligne est-ce une bonne idée de recherche de prêt ? Pourquoi est-ce que mon banquier m'accueille aussi chaleureusement ?
Merci de vos réponses et conseils...

Regarde du côté des banques populaires (si tu es fonctionnaire, je crois que la casden propose des trucs vraiment bien)

A propos du % des interets :
40% des interets la première année (date signature + 1 an; pas année civile)
puis 20% je crois les 3 ou 5 suivantes. (sais plus...)
Mais attention je crois qu'il ya un plafond.

tu peux jeter un oeil ici, ca vaut ce que ca vaut : http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.php

Bon courage !
MrF
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soze
soze
Gray_Mouser dit:
Je te conseille d'aller faire un tour sur le forum de la bulle immobilière. Il y a des gens qui ne parlent que de la chute de l'immobilier depuis des années. Tu risques de trouver les interventions condescendantes et biaisées vers une baisse de l'immobilier, mais il y a énormément à y apprendre.


Passionnant. Et utile. merci pour le lien.
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ocelau
ocelau
Négociation : Pour moi l'histoire des 10-15% ne veut pas dire grand chose puisque tout dépends du prix proposé par rapport au marché et la qualité du bien. Si le bien est déjà à prix cassé et qu'il s'agit d'un produit standard (pas typé d'un style, qui puisse plaire à tout le monde), vouloir faire encore descendre les prix c'est s'exposer à le louper.

Comment négocier : le bien parfait n'existe pas, il y a toujours un défaut et c'est là-dessus qu'il faut jouer : isolation à refaire, éléctricité, distance des commerces ou transports ... Par exemple si vous pouvez jouer sur les fenêtre renseignez-vous en gros combien couterait le changement, ça vous servira de base pour justifier la baisse de prix.
Autre suggestion pour négocier : faites une seconde visite du bien avec une autre personne (ami, parent) qui vous propose un avis plus objectif et qui pourra peut-être plus facilement émettre des critiques

CEL : maximum 23000 Euros environs, mais le calcul est un peu compliqué et ça peut se moduler en jouant sur durée/taux/montant. A noter que les CEL se cumulent donc si vous êtes 2 avec chacun un CEL et suffisamment de droits CEL vous pourrez prétendre du coup à 2 prêt donc max 46000 Euros de prêt au total

taux : pas trop d'idée des taux pratiqués actuellement mais le site meilleurtaux.com donne pas mal d'info là-dessus. Courtier ça marche pas mal, assure toi des frais à engager ou non, en général il ne se font rémunérer que si l'affaire se conclue par eux. Nous on avait fait un panaché : 2 banques contactées en direct dont celle où on avait notre compte et un courtier : Le courtier permet d'avoir déjà des prix négociés qu'ensuite tu viens présenter à ta banque. Passer par le courtier permet d'avoir un repère sans passer par les aller-retours et toute la phase négociations entre toutes la banques, pratique si comme moi tu n'es pas très "marchandeur" :pouicboulet:

Pour l'histoire des taux variable, c'est déconseillé. C'est un truc intéressant si les taux descendent car tu en profitent. Là il sont déjà assez bas, donc pas grand chose à gagner

Ne connaissant pas bien le marché actuel, il me sera difficile de te dire si c'est une bonne affaire ou non d'acheter. Par contre je dirais qu'au delà de 20 ans de durée de taux, le coût du crédit commence à être élevé et vous avez intérêt à garder le bien aussi longtemps que possible pour l'amortir. A voir aussi pour votre achat le potentiel du bien : si vous avez moyen de la valoriser par des travaux, s'il se situe dans un quartier/un ville qui est en plein développement etc ...

Petite remarque sur la baisse de l'immobillier : Il faut voir que si dans 5 ans par exemple les prix ont baissé et vous comptez changer de maison, vous vendrez la votre moins chère mais il y a des chances pour que celle que vous achetez est moins chère aussi

Dernier petit conseil : la perle rare n'existe pas et si vous voyez une maison qui vous plait vraiment, faites attention à ne pas laisser passer l'occasion . J'en connais plusieurs qui avait ainsi trouver un truc bien qui leur ait passé sous le nez (négociation trop dur, trop d'hésitation, détails ...) et qui l'ont longtemps regretté.
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soze
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Gray_Mouser dit:Dear sweet mother of God... Une hausse, carrément ?
Pour le coup je te conseille vraiment d'étudier la question avant de te lancer. .


Oui, j'ai passé une part du week-end à consulter le site de la bulle qui est vraiment une mine d'or. Entre autre pour ce qui remonte du terrain. Mais comme je ne peux pas encore poster là-bas, je vais continuer un peu ici.

Effectivement, on peut penser spéculer sur une baisse. Mais à mon avis il faut aussi penser à l'anticiper, entre autre dans la négociation. Par exemple, je suis un peu dans un dilemme car c'est sur un type de bien qui sera vachement recherché -- enfin j'imagine -- si ça se met à baisser vraiment plus: petite maison mitoyenne de 12 ans, avec un petit bout de terrain, à moins de 200.000 euros où je pourrais rester longtemps (4 chambres, proche d'un bassin d'emploi pour ma compagne comme pour moi). En plus elle nous plaît, et mon père n'a trouvé que peu à redire. Enfin, vous ne connaissez pas mon père, mais c'est un indicateur fiable.
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Fencig
Fencig
Juste un avis de quelqu'un dans une situation inverse:

_ J'ai un bien à vendre.

_ Apres passage de 4 agences et un notaire, tous l'ont evalué dans la meme fourchette.

_ Je l'ai mis en vente en bas de la dite fourchette ( car je trouve que les tarifs actuels sont encore un poil elevés et comme les agences se remunerent en % de la vente cela reduit d'autant le cout final)

_ Les diagnostics sont tous impec.

Aujourd'hui quand un acheteur vient visiter et m'annonce qu'il veut negocier 10% parce que le marché gnagnagnere, il prend la porte avec l'agent immo ( surtout que j'ai prevenu ce dernier que je partais en bas de l'estimation mais que cela s'arreterai là).

Cela m'est arrivé deux fois.

Et la troisieme fois c'est le "client" potentiel qui est parti de lui même quand il a appris que je n'avais pas de "pret relais" sur le dos ( interessant le comportement de certains...)

Bref, si en fin d'année je n'ai pas vendu, elle passe à la location ( avec idem un tarif raisonnable, pour etre sur de louer peinard à des gens qui ont interet d'y rester plutot que de chercher autre chose).

Et cela en attendant que le marché reparte.

Je ne pretends pas que tous les vendeurs sont dans mon cas, mais il doit y en avoir plus d'un qui preferera louer que "brader", surtout que par les temps d'incertitude economique actuels avec des banques qui pretent plus difficilement la demande de location repart à la hausse...

A prendre en compte donc.

Mon avis à deux balles :

_ Si la maison est à un tarif raisonnable et en bon etat ne pas chercher la negociation à tout prix, le vendeur a déjà été correct.

_ Essayer de savoir si le vendeur a fini de payer la maison car si c'est le cas, en general une nego sera plus difficile.

_ La meilleure durée d'endettement pour acheter un maison c'est 10 ans ( sauf à etre sur que dans plus de 10 ans tu seras toujours au même endroit au niveau professionnel).

_ Passer devant un notaire pour signer le compromis de vente ( fuir comme la peste les "sous seing privés").
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soze
soze
J'ai trouvé ton point de vue intéressant et un bon contrepoint à ce que l'on peut lire à d'autres endroits. je me demande cependant si tu n'es pas un cas particulier pour ce qui est du prix. On peut quand même estimer que dans une majorité des cas, le prix agence tient compte d'une éventuelle marge de négociation (surtout actuellement). Je ne pense pas négocier à -40 ni même à -30%, je ne lui demande pas de brader sa maison, mais j'attend quand même une baisse conséquente. Après, l'affaire se fera ou pas. Ce n'est pas un investissement pour moi, mais la recherche d'un lieu pour vivre agréablement.

D'ailleurs, est-ce que c'est ta résidence principale ?
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djoul
djoul
Fencig, tu as acheté ta maison combien, et tu en demandes combien à la vente ?
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Fencig
Fencig
soze dit:Je ne pense pas négocier à -40 ni même à -30%, je ne lui demande pas de brader sa maison, mais j'attend quand même une baisse conséquente. Après, l'affaire se fera ou pas.

Comme je te dis, s'il est déjà au prix du marché et qu'elle est payée tu as peu de chance de negocier ( on n'est pas sur M6... :wink: ).
C'est facile à savoir, vas voir des agences immobilieres et ou des cabinets de notaires ( ne pas les oublier dans les recherches ceux là, ils ont souvent un bureau transaction et leurs commissions sont generalement deux fois moins elevees que celles des agences), decris leur le bien ( comme si c'etait ce que tu cherchais) et demande leur une estimation du budget à prevoir.
Apres fais une moyenne et compare avec leurs annonces et celles de journaux locaux gratuits que tu reçois dans ta BAL ( bon indicateur aussi).
Si ca colle au prix de ton vendeur tu peux tenter de gratter un poil. S'il est déjà en dessous...

soze dit:
Ce n'est pas un investissement pour moi, mais la recherche d'un lieu pour vivre agréablement.
D'ailleurs, est-ce que c'est ta résidence principale ?


Hum, oui et non.
C'était ma residence principale mais j'ai demenagé pour raison professionnelle.
Donc maintenant je suis en location dans une region ou les prix de l'immo ( et donc des locations) sont en moyenne 1,5X superieurs.
Pour pouvoir reacquerir une maison ici la vente de la precedente est obligatoire.
Et malgré cela je ne braderai pas.
Je prefere rester en location, louer eventuellement la maison que j'ai à vendre et payer la difference avec mon loyer en attendant que l'immo reparte.

N'oublies pas, l'immobilier est une valeur refuge, et en ce moment tu as surement pas mal d'acquereurs qui cherchent un placement sur, et pas mal de vendeur qui preferent garder ce qu'ils ont plutot que de le bazarder...

L'effet Buzz " l'immo est en crise tout se negocie à la baisse" c'est une blague.

Si c'etait vrai les ventes continueraient à augmenter et les agences immo ne seraient pas en difficultées.

On est plutot dans une situation bloquée du type "Vendeur qui refuse de baisser ( parfois à tort si le bien est surestimé) vs Acheteur qui crois qu'il va faire l'affaire du siecle".

Combiné avec la difficulté ( relative) d'obtenir des prets importants aujourd'hui cela donne un marche ou les transaction sont en baisse.

Sur ce ce, même si j'ai l'air bien sur de moi, ce n'est malgré tout qu'un point de vue personnel.

Je peux me gourer complement ( ce ne serait pas la premiere fois :lol: ).
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soze
soze
Intéressant. Mais on peut imaginer que si le marché est bloqué actuellement, il pourrait se débloquer si 1) les vendeurs sont obligés de vendre (prêts à très long terme qui ne peuvent plus suivre, mutation, perte d'emploi, agrandissement de la famille) 2) Moins d'acheteurs potentiels (remontée des taux, contraction des banques.) En plus les vendeurs actuels n'ont pas tous acheté au plus haut et s'ils renoncent à une part de leur plus-value (fini les appartemments vendus le double) y a de la marge, non ? Il y a sans doute une marge de négociation différente entre ceux qui ont acheté il y a dix ans et il y a 5 ans. Non ?
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Fencig
Fencig
Sans aucun doute.

Maintenant, comme je le disais, je n'ai exprimé qu'un avis perso.

Je ne suis pas professionnel de l'immobilier... :wink:
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djoul
djoul
Fencig dit:
soze dit:Je ne pense pas négocier à -40 ni même à -30%, je ne lui demande pas de brader sa maison, mais j'attend quand même une baisse conséquente. Après, l'affaire se fera ou pas.

Comme je te dis, s'il est déjà au prix du marché et qu'elle est payée tu as peu de chance de negocier ( on n'est pas sur M6... :wink: ).


Ou alors, pour contenter tout le monde, tu attends que les prix du marché ait atteint -30 où -40 %. Comme ça :
- L'acheteur est content, il a eu sa maison à un prix correct
- Le vendeur est content : il a vendu au prix du marché, et pas 10 % en dessous comme son voisin le loseur , qui à fait un rabais par rapport au prix du marché il y a 2 ans. Bon ok, il l'a vendu plus cher, mais EN DESSOUS DU PRIX de l'époque ! le loseur ;)
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Fencig
Fencig
djoul dit:
Ou alors, pour contenter tout le monde, tu attends que les prix du marché ait atteint -30 où -40 %. Comme ça :
- L'acheteur est content, il a eu sa maison à un prix correct
- Le vendeur est content : il a vendu au prix du marché, et pas 10 % en dessous comme son voisin le loseur , qui à fait un rabais par rapport au prix du marché il y a 2 ans. Bon ok, il l'a vendu plus cher, mais EN DESSOUS DU PRIX de l'époque ! le loseur ;)


-30 à -40% ???
Whaou...
Impressionnant.
J'etais loin de me douter que ce genre de choses etaient possibles.
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djoul
djoul
En fait, c'est déjà arrivé dans la région parisienne entre 91 et 98 :



Et ça en prend le chemin sur toute la france : les prix ont tellement augmentés en 10 ans que les primo-accédants ne peuvent plus entrer sur le marché. Mais comme un graphique vaut mieux qu'un long discours, l'étude de l'économiste Jacques Friggit :


Un enfant de 3 ans pourrait dessiner les prochaines années de la courbe ;)
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Fencig
Fencig
C'est super interessant çà...

Moi qui croyais que ce genre de chute n'etait possible que si les taux de credits etaient élevés ( genre aux alentours des 10%) alors que les taux "faibles" actuels empechaient ce genre de chose.

Comme quoi j'y connais vraiment que dalle... :mrgreen:

Ca veut dire que je n'ai plus qu'a mettre directo ma baraque en location, attendre la chute de 40% d'ici peu et payer ma prochaine baraque sans avoir vendu la premiere.

Cool :D

Merci Djoul.
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djoul
djoul
Ou alors, tu vends maintenant en concédant un petit rabais, tu fais fructifier ton apport et tu rachètes dans quelques années ;)

Bon, bien évidemment personne ne peut prédire l'évolution du marché, mais plusieurs indices laissent penser que la baisse sera importante. Après, l'immobilier est un paquebot, la baisse ne se fera pas en 3 mois comme elle peut le faire pour la bourse. Mais comme le dit l'adage : on ne rattrape pas un couteau qui tombe ;)
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Fencig
Fencig
djoul dit:Ou alors, tu vends maintenant en concédant un petit rabais, tu fais fructifier ton apport et tu rachètes dans quelques années ;)


Bé justement, je fais fructifier en louant...

Ca me va bien ça... :D

Sur ce, dans mes souvenirs les prix entre 91 et 98 ne s'etaient effondrés que dans paris.

La chute moyenne sur l'ile de france et les grandes villes etait de l'ordre de 20% ( ce qui etait dejà exceptionnel).

Et encore moins dans le restant de la france.

Et tout cela etait en grande partie liée à des taux d'emprunt aux alentours des 10% ( ce qui bloquait l'acquisition des gens n'ayant pas de gros apports).

Comme quoi alzheimer me guette... :mrgreen:
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Krazey
Krazey
Y'a vraiment des gens qui pensent que l'immo est en ce moment dans un canal haussier ?
:shock: :shock: :shock: :shock: :shock:

- explosion du chomage
- vanne du crédit coupé
- demande solvable séchée
- déflation à nos portes

Fencing, tu n'as pas répondu à la question Djoul (peut être était elle indiscrète ?). Combien as tu acheté ton bien immo, et en quelle année ?
Juste pour me rendre compte à quel point tu ne souhaites pas "brader".
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Manfred
Manfred
@ Fencig :
le "prix du marché", ça ne veut (presque) rien dire :
si tu essaye de vendre "au prix du marché" mais que ça ne se vend pas, c'est que tu n'es pas au prix du marché :wink:
Pour faire simple, le prix du marché, c'est le prix où la vente a effectivement lieu.
L'immobilier n'est pas plus une valeur refuge que les autres investissements, il a ses périodes de hausse (on sort de 10 ans de hausse délirante) et ses périodes de baisses : on est entré dedans l'an dernier.

simplement, il y a plusieurs phases dans une baisse :
1- les acheteurs ne peuvent s'aligner sur les prétentions des vendeurs, ce qui entraine une chute du nombre de transactions réalisées. Ce point est flagrant sur le graphique de Friggit précédemment posté, le volume des transactions est en chute libre.
2- Les ventes forcées continuent à se faire, mais à un prix évidemment inférieur au prix admis comme étant "celui du marché"
3- délai d'environ 6 mois pour que les ventes du point 2 soient prises en compte et que l'on commence à parler de baisse dans les médias.
4- certains vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse, d'autres s'arc-boutent sur un niveau de prix en décalage par rapport au marché ou espèrent une remontée. Pendant ce temps, les acheteurs négocient sec et les prix continuent à baisser. La résistance des vendeurs "qui ne veulent pas brader" (une maison qu'ils ont souvent payé bien moins cher que leur prix de vente actuel, mais chuuut ! :pouicsupercool: ) fait que la volumétrie des transactions reste faible. On est actuellement dans cette phase là.
5- phase d'acceptation : la baisse devient communément admise, les vendeurs qui le plus souvent sont également de futurs acheteurs se rendent compte qu'en vendant moins cher, ils peuvent quand même acheter, et finissent par ajuster leur prix. le volume de transaction augmente.
6- la demande (solvable) augmentant, les prix finissent par remonter. Moralité : l'immobilier est un marché cyclique, la remontée aura lieu, mais ça peut aussi bien être dans 3 ans que dans 10. M'est avis qu'on est pas prêt de revoir les prix d'il y a un an ou deux.

mon conseil à 2 balles (je n'ai pas de boule de cristal, disons que mon conseil n'est valable que si la chute de l'immo se poursuit à son rythme actuel pendant encore quelques années) :
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l'argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t'évites les galères et dangers d'être bailleur.
- reste en location et attends quelques années que le niveau de prix redevienne raisonnable, et achète.

la solution location reste envisageable, disons qu'elle n'a d'intérêt que si le marché se stabilise à son niveau actuel (ce dont je doute).
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Fencig
Fencig
Krazey dit:Y'a vraiment des gens qui pensent que l'immo est en ce moment dans un canal haussier ?
:shock: :shock: :shock: :shock: :shock:

??? J'ai pas lu çà....
Va falloir que je reparte au debut du topic... :wink:
Krazey dit:
Fencing, tu n'as pas répondu à la question Djoul (peut être était elle indiscrète ?). Combien as tu acheté ton bien immo, et en quelle année ?
Juste pour me rendre compte à quel point tu ne souhaites pas "brader".


Elle n'etait pas forcement indiscrete mais je ne souhaite pas y repondre.

Et la notion de "brader" est surement propre à chacun.

Personnellement, même en prenant le prix le plus bas qui m'ai été donné par les "gens du metier" ( remarques je me moque mais mine de rien entre l'estimation la plus haute et la plus basse il n'y a que 20000€ d'ecart. Je les trouves plutot coherents entre eux sur le coup) je recupere mon investissement.

Comme je le disais c'est un choix personnel.

Soit je vends en recuperant ma mise, soit je loue.

Je ne crois pas avoir affirmé que c'est l'attitude qu'auraient tous les vendeurs.

Certains voudront une plus value ( et la realiseront peut etre même en baissant de 20%) d'autres voudront recuperer leurs billes et d'autres vendront à perte.

J'ai juste exposé ma position, et, apres en avoir discuté avec des agences, j'ai la sensation ( subjectif là aussi, hein...) que je ne suis pas le seul dans ce cas.

Mais je me rends bien compte que chaque cas est particulier.

Et je me suis permis, peut etre à tort, de conseiller à l'auteur du topic de verifier le prix du bien par rapport au "marché" et eventuellement, s'il accepte d'en parler, la situation du propriétaire vis à vis de ce bien.

A mon sens cela devrait lui permettre de savoir s'il y a une marge pour la negociation ou pas.

Parce que le classique " le marché s'effondre, tout se negocie à au moins -10/-20" voir plus selon les interlocuteurs ( tous devenus specialistes de l'immo au moment ou ils ouvraient la bouche) me semble le meilleur moyen de rater toute transaction.

Maintenant, je pense qu'il est surement preneur de conseils de personnes bien plus averties que moi ( et moi aussi d'ailleurs).

Si quelqu'un peut confirmer un effondrement de 30 à 40% des prix de l'immo moi je dis banco :)

Comme je le disais ca me permettra de garder ma premiere baraque tout en en achetant une nouvelle.
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Manfred
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Fencig dit:
Si quelqu'un peut confirmer un effondrement de 30 à 40% des prix de l'immo moi je dis banco :)
Comme je le disais ca me permettra de garder ma premiere baraque tout en en achetant une nouvelle.


personne ne peut le confirmer, disons que vu la conjoncture et le niveau de prix d'où on part, c'est une possibilité parmi d'autres, mais elle n'est pas farfelue.

si l'immo baisse de 30-40%, il est beaucoup plus rentable de vendre maintenant que de mettre en location : ta maison perdra 30-40% de sa valeur, le fait que tu puisses en racheter une autre ne change rien au fait que tu aurais en louant gagné moins d'argent qu'en vendant.
démonstration simplifiée et chiffrée pour une maison qui se vendrait aujourd'hui 100000 euros :

hypothèse d'une chute de l'immo de 30% sur 5 ans par rapport à aujourd'hui.
si tu loues :
revenu de location NET (c'est à dire en enlevant toutes les charges et impôts à la charge du proprio) : 4000 euros/an en se basant sur une rentabilité nette de 4%

tu as gagné 4000*5 = 20000 euros. ta maison ne vaut plus que 70000 euros -> perte de 10000 euros de patrimoine soit 10% de ce que tu avais.

si tu vends à 100000 euros et que tu places ensuite à 3% net (on peut trouver mieux, mais bon...)
revenu au bout de 5 ans = 100000 x (1 + 0,03) puissance 5
soit 115927 €

bilan : 15,927 % de gain contre -10%.

maintenant, rien ne dit que ça baissera de 30% sur 5 ans, on est vraiment dans le domaine de l'hypothèse, mais même en cas de baisse modérée, il est probable que la revente soit la meilleure solution.
quand à une reprise de la hausse... je n'y crois pas du tout du tout




:)
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Manfred
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Fencig dit:
Soit je vends en recuperant ma mise, soit je loue.
Je ne crois pas avoir affirmé que c'est l'attitude qu'auraient tous les vendeurs.
Certains voudront une plus value ( et la realiseront peut etre même en baissant de 20%) d'autres voudront recuperer leurs billes et d'autres vendront à perte.


récupérer ta mise, c'est en soi déjà assez flou comme concept.

beaucoup de propriétaires (je précise que je ne parle pas de toi, ne connaissant pas les détails de ton histoire) estiment que "récupérer leur mise" c'est vendre en récupérant non seulement le prix de la maison + les frais de notaire + les éventuels travaux.
En somme ils estiment qu'ils sont censés avoir été logés gratuitement pendant X années et que c'est au futur acquéreur de financer cet état de fait.
Cette attitude a entre autres conduit à la formation d'une bulle immobilière, en rinçant les primo-accédants, au final une fois que ceux ci ont déserté le marché, ce dernier ne peux que chuter pour se remettre en adéquation à leurs possibilités (à bien des égards, la bulle immobilière est une chaine de Ponzi)
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Fencig
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Manfred dit:
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l'argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t'évites les galères et dangers d'être bailleur.


Euh ??? C'est quoi un placement sur qui ramene plus de 4% net?
Je suis preneur de tout conseil éclairé.
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Fencig dit:
Manfred dit:
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l'argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t'évites les galères et dangers d'être bailleur.

Euh ??? C'est quoi un placement sur qui ramene plus de 4% net?
Je suis preneur de tout conseil éclairé.


la réponse est dans un message précédent :1900pouic:
exemple pour l'année 1 : si ta rentabilité est de 4% mais que ta maison perds 10% de sa valeur, tu auras fait -6%
sur un placement sûr (l'immobilier n'est pas un placement sûr, c'est un mythe populaire), tu auras fait +3%.
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